Ommen – De herontwikkeling van de Burggraven en het voormalige HEMA-gebouw kan doorgaan. Zo heeft de gemeenteraad eerder deze maand besloten. In dat gebied gelegen tussen de Brugstraat, Burggraven, Vechtkade en de Prinses Julianastraat staan nu de twee genoemde gebouwen. In het pand aan de Brugstraat zat tot zo’n vier jaar terug de HEMA, met op de verdieping tot eind vorig jaar Poolcafé Clees.
Aan de Prinses Julianastraat staat het vervallen oude Groene Kruis gebouwen, dat jaren geleden voor het laatst dienst deed voor restaurant Dinges. Het gebied en de twee gebouwen werden zo’n twee jaar geleden aangekocht door Ter Steege Bouw Vastgoed uit Hardenberg, met het oog op nieuwbouwplannen. Met die ontwikkelingen wil het de oude gebouwen transformeren tot de ‘nieuwe entree van Ommen’.
Appartementen
Het plan is om alle bebouwing te gaan slopen, en daarvoor in de plaats twee nieuwe gebouwen neer te zetten. Heel globaal moeten die op dezelfde plekken komen als de huidige panden. Op de plek van de HEMA aan de Brugstraat moet op de begane grond commerciële ruimte komen, met daarboven twee bouwlagen met in totaal zes appartementen.
Aan de oostkant eraan gekoppeld staat een relatief kleinschalig appartementengebouw in de plannen. Daar moet in drie bouwlagen ruimte komen voor in totaal negen appartementen. Aan de achterzijde worden dan half verdiept en deels onder het gebouw parkeerplaatsen aangelegd. Dit eerste gebouw kan volgens de projectontwikkelaar bij wijze van spreken als twee worden beschouwd.
Op de plek van de Burggraven moet het tweede gebouw komen, met daarin zeven rijwoningen. Tussen beide gebouwen komt een open ruimte, zodat de doorkijk vanaf het Kerkplein naar de Vecht enigszins in stand kan blijven; iets wat tijdens de eerste gesprekken met de buurt naar voren kwam. Concreet gaat het om het realiseren van 15 appartementen, zeven rijwoningen en ongeveer 300 vierkante meter aan commerciële ruimte.
Rotte kies
Het dagelijks bestuur van de gemeente toonde zich eerder al enthousiast over de beoogde ontwikkelingen, en verleende in mei 2020 haar principemedewerking. “De voorgestelde herontwikkeling van deze locatie voorziet in de behoefte van extra woningen in het centrum, in het wegnemen van een surplus aan bedrijfsvloeroppervlakte in het centrum, en draagt bij aan het streekeigen karakter van de stad Ommen”, aldus het college in haar voorstel aan de raad, waarin het de plannen een impuls voor het centrum noemt.
Met het verbreden van het begin van de Brugstraat, moet deze karakteristieke straat een meer uitnodigend karakter vanaf de Vechtkade krijgen. En samen met balkonnetjes en kleine tuintjes in plaats van de blinde gevel van de oude HEMA en de vervallen Burggraven moet het alles een ‘aantrekkelijke poort’ voor de stad worden.
Al die ontwikkelingen waren binnen het geldende bestemmingsplan niet mogelijk, dus moest de gemeenteraad beslissen over een herziening daarvan. Ook zij toonden zich in eerste enthousiast, en op de herontwikkeling zelf werd dan ook weinig aangemerkt. “Een mooi plan. We zijn blij met het feit dat een plek, die nu toch beetje een rotte kies is, aangepakt kan worden. En een mooi aanzicht zal geven”, merkte LPO-fractievoorzitter Dick Remmers eerder al eens op.
Onbetaalbaar
“Die herontwikkeling zijn wij helemaal voor, zeker met de toezegging dat het uitermate geschikt zou zijn voor starters en senioren”, zei D66-fractievoorzitter Henri Mors bij de meest recente raadsvergadering. Want volgens de projectontwikkelaar zou met de verschillende soorten woningen een brede doelgroep kunnen worden bediend.
De appartementen worden met een gelijkvloerse bouw en een vaste lift levensloopbestendig genoemd, en daarmee zeer geschikt voor senioren en mindervalide personen. De rij woningen zouden ondertussen ‘zeer geschikt’ zijn voor bijvoorbeeld starters en kleine gezinnen. Zo beaamde wethouder Leo Bongers ook bij de vergadering van de raadscommissie.
Iets wat de gemeenteraad als vanzelfsprekend zeer aanstond. Maar tijdens de besluitvormende raadsvergadering eerder deze maand kwam het besef dat het allemaal toch wat minder ‘rooskleurig’ is dan eerder werd gedacht, met de nodige bedenkingen tot gevolg.
Zoals op de prominente locatie wellicht ook wel enigszins is te verwachten, zal het merendeel van de woningen in het duurdere segment vallen. Zo kon ook al worden geconcludeerd uit de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Daarin is te lezen dat overeen is gekomen dat vier appartementen onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens zullen vallen, en dat de rest vrij op de markt komt.
Verkeerde been
Ondanks dat die overeenkomst al in december 2020 werd getekend, leek het erop dat de gemeenteraad tot de vergadering van 10 maart niet op de hoogte was van de inhoud. Die genoemde NHG-grens is vanaf begin dit jaar vastgesteld op 355.000 euro, tot maximaal 376.300 euro afhankelijk van hoe energiezuinig de woning is. “Kortom: Het gaat hier niet om goedkope woningen, en dus ook niet zo zeer voor starters. De meeste senioren kunnen zoiets ook niet betalen”, reageerde Jacqueline Tuinbeek (CDA).
Tuinbeek memoreerde aan het Woonprogramma 2021-2025, waarin met een unaniem aangenomen motie werd opgenomen dat er meer ‘echt betaalbare’ starterswoningen moeten komen. Daar wordt volgens Tuinbeek geenszins aan voldaan. Want ook al voldoet een vijfde van de woningen aan de hypotheek grens, zijn ze daarmee nog steeds allesbehalve ‘goedkoop’. Gemiddeld genomen is voor die grens méér dan twee keer het gemiddeld inkomen nodig.
Volgens Gerard Marsman (CU) wordt in het bewuste bestemmingsplan veelvuldig genoemd hoe zeer geschikt de rijtjeswoningen wel niet zullen zijn voor starters. “Maar onze conclusie is dat geen starter ooit de kans zal krijgen om hier te gaan wonen”, benadrukte de fractievoorzitter. Hetzelfde geldt volgens hem voor gepensioneerden en mindervalide mensen. “Die 22 nieuwe woningen zullen wellicht voor doorstroming zorgen, waardoor andere woningen voor de genoemde doelgroepen beschikbaar worden”, merkte hij op. Maar wat Marsman betreft is de raad met het noemen van de doelgroepen wel enigszins op het verkeerde been gezet; een term die bij de vergadering vaker ter sprake zou komen.
Henri Mors (D66) uitte weinig vertrouwen in die eventuele doorstroming, en heeft al wel een vermoeden wie er aan de Vecht komt te wonen: “We zitten hier straks gewoon te bouwen voor rijke stinkerds uit andere gebieden van het land. Daar zijn wij ontzettend bedroefd over. We zijn als raad op het verkeerde been gezet bij de raadscommissievergadering. Wij hebben ons laten piepelen. Daar zijn we niet tevreden mee.”
Hij haalde ook aan dat met het niet volgen van de NHG-grens voor het merendeel van de woningen, bij dit project niks kan worden gedaan voor Ommenaren die in de gemeente willen blijven wonen. Er loopt namelijk een wetsvoorstel bij de Raad van State waarmee woningen onder die grens door gemeenten uitsluitend voor bestaande inwoners bestemd zouden kunnen worden. “Bij duurdere woningen kunnen we dat niet.”
Geen schoonheidsprijs
Dat er zoveel verbazing was over de kosten van de appartementen, deed op zijn beurt wethouder Bongers weer verbazen. “Alle informatie en documenten die nu beschikbaar zijn, waren ook beschikbaar voor de raadscommissie. Daarin stond keurig aangegeven dat er vier woningen zouden worden gebouwd onder de NHG-grens. Dat kan geen verrassing zijn”, reageerde de wethouder. Bongers erkende dat die doelgroepen inderdaad vaak in de stukken worden genoemd, maar beaamde dat dit ook echt de beoogde bewoners zijn.
“Maar dat daadwerkelijk borgen is heel lastig. Want we praten hier wel over de particuliere vrije markt”, verklaarde Bongers. “We willen heel veel, maar niet alles is te regelen. De wetgeving staat daar soms gewoon boven. Maar het type bouw is echt geschikt voor die doelgroepen, en de projectontwikkelaar is daar ook gewoon heel serieus in.” Volgens de wethouder zijn er in het centrum volop ontwikkelingen die betaalbaarder zijn. “Voor leegstaande panden en winkelpanden worden regelmatig transformaties goedgekeurd. Om juist die starters en eenpersoonshuishoudens te bedienen.”
Tuinbeek (CDA) betoogde dat het voorstel echt geen schoonheidsprijs verdiend. “We zijn door de doelgroepen die zijn genoemd in het voorstel een beetje op het verkeerde been gezet. Uiteindelijk vinden we het heel jammer dat ondanks dat gezegd wordt dat er wordt gebouwd voor starters en senioren, die deze prijzen over het algemeen niet kunnen betalen.” Maar het CDA vindt de ontwikkeling zelf wel mooi. “Het is een punt dat echt wel een ontwikkeling kan gebruiken. Nu maar hopen dat het inderdaad voor doorstroming in de woningmarkt gaat zorgen.”
Tankstation
In de tijd dat het bestemmingsplan ter inzage lag werd er één zienswijze ingediend, door de houder van het nabijgelegen Shell tankstation. In die zienswijze vraagt de ondernemer om in de besluitvorming rekening te houden met de aanwezigheid van het tankstation. De pomphouder wil in de toekomst voldoende ruimte hebben om in te kunnen spelen op de noodzakelijke en gewenste energietransitie. Maar gevreesd wordt dat de toekomstige bewoners dat dan eventueel niet zien zitten, of de bewoning dat onmogelijk maakt.
Wat het college betreft is die zienswijze geen reden om de plannen te wijzigen. “Eventuele toekomstige ontwikkelingen (van het tankstation, red.) zullen worden beoordeeld binnen de dan geldende wettelijke kaders. Zonder concrete plannen valt hier niet op voor te sorteren. Aangaande het gestelde over de mogelijke reacties van toekomstige bewoners ten aanzien van de bedrijfsvoering van het tankstation kan hetzelfde gesteld worden. Ook hier geldt dat hier niet op voorhand rekening mee gehouden kan worden”, wordt er in een notitie gereageerd op de zienswijze.
Eventueel moderniseren in de toekomst, bijvoorbeeld met het toevoegen van gas vormen zoals waterstof, zou door de woningbouw praktisch onmogelijk kunnen worden; daarvoor is meer tussenafstand nodig dan er volgens de plannen overblijft. “Als dit plan doorgaat zijn die uitbreidingsmogelijkheden en het bestaansrecht van dit tankstation in toekomst onderuit gehaald”, zei Mors (D66). Richard Smits (VVD) vroeg zich af in hoeverre het dagelijks bestuur überhaupt nog een tankstation op deze plek wil.
Dat was een vraag die de wethouder niet kon beantwoorden: “Het is een particulier eigendom. Die bepalen wat zij willen aanbieden, en waar ze dat willen doen. Ik snap de vraag, maar kan die niet beantwoorden”, reageerde de wethouder. Hij bleef bij het standpunt dat in de beantwoording op de zienswijze werd opgenomen. Kortom: De woningbouwplannen waren eerder.
Friesendorp
Tijdens de vergadering van de raadscommissie vroeg plaatsvervangend commissielid Cor ten Cate (VOV) of het college zich maximaal wil inzetten, en er zorg voor wil dragen dat de Friesendorp-Walraven gevelstenen een plek krijgen in de nieuwbouw. De drie Bentheimer zandstenen, een grote met het alliantiewapen van Friesendorp en Walraven en twee kleinere hoekstenen, maakten eeuwenlang deel uit van de Brugstraat. Maar verdwenen er in 1969, toen het gebouw waarin zij waren verwerkt plaats moest maken voor de ontwikkelingen van toen.
Enkele Ommenaren onder aanvoering van molenaar Anton Wolters, maar ook nazaten van de familie Friesendorp, zetten zich in voor dit initiatief de stenen terug te laten keren. “Anton Wolters heeft hierover informeel contact gehad met de projectontwikkelaar, die er positief tegenover stond”, deelde Ten Cate. De stenen waren jarenlang verwerkt in een zitbank bij het Streekmuseum, maar liggen nu in een opslag omdat er bij de nieuwbouw van het museum geen plek meer voor was.
De initiatiefnemers willen de alliantiewapens van Friesendorp en Walraven weer terug laten keren naar de buurt waar ze ooit hebben gestaan. En na aanvragen door Middelkamp (VOV) tijdens de raadsvergadering kwam Bongers met een positieve reactie: “Het college is bereid daarin mee te werken, en de projectontwikkelaar is daar ook positief in. Maar als het een hele grote technische aanpassing vereist, en daarmee mogelijk ook veel kosten meebrengt moeten we wel aan tafel over wie dat betaald.”
Boom
Het onderdeel van het voorstel dat wellicht nog wel het meest de gemoederen bezighoudt is de eik voor molen Den Oord, zo’n honderd meter ten oosten van het plangebied. Vanaf die molen gezien moeten de nieuwe gebouwen respectievelijk 11 en 13 meter hoog worden, en komen daarmee in de molenbiotoop terecht. Dat is een beschermingszone rondom molens, die ervoor moet zorgen dat er een vrije windvang blijft. Bij een bouwplan die binnen zo’n biotoop valt moet de Stichting Ommer Molens worden betrokken.
Volgens die stichting is het aannemelijk dat de nieuwbouw de windvang van de molen zal hinderen, maar vindt ze de ontwikkeling van het centrum ook belangrijk. Er werd zodoende een positief advies gegeven, maar wel met de voorwaarde dat een boom die vlak voor de molen staat -bij wijze van compensatie- verdwijnt. Zo zou er in de toekomst voldoende wind bij de molen kunnen blijven waaien.
In eerste instantie werd gekeken of de kenmerkende boom verplaatst zou kunnen worden. Maar volgens het dagelijks bestuur zou dat zowel praktisch als financieel geen rendabele optie zijn. En werd er besloten om, wanneer het zo ver zou zijn, over te gaan tot het kappen van de boom. Dat voornemen leidde tot stevig bezwaar vanuit de bevolking, als ook vanuit de gemeenteraad.
Tijdens de raadsvergadering van december 2021 vroeg de gemeenteraad de wethouder om alles nog eens goed door te nemen. Want hoe belangrijk is het dat de boom daadwerkelijk voor de molen verdwijnt, en is kappen dan echt de enige rendabele optie? Oppositiepartijen VOV en D66 hadden tijdens die vergadering een motie achter de hand, waarmee de boom zou worden uitgegraven en verplaatst.
Er was zelfs al een lokale ondernemer gevonden die de boom voor een enigszins symbolisch bedrag van duizend euro wel zou kunnen verplaatsen. Dat bedrag verschilt extreem van de inschattingen die de gemeente had ontvangen. Volgens een gespecialiseerd bedrijf zou de verplaatsing namelijk een project van enkele jaren zijn, en het enkele tientallen meters verplaatsen vele tienduizenden euro’s gaan kosten.
Tot in stemming brengen van dat eerdergenoemde voorstel kwam het niet, want bij een akkoord zou de boom hoe dan ook verplaatst moeten gaan worden. En de meerderheid van de raad wilde eerst weten of dat überhaupt wel echt nodig is. De molenstichting vindt dus van wel, omdat de boom de wind uit de wieken haalt en de toekomstplannen om de molen zaag vaardig te maken vrijwel helemaal in de luwte houdt.
Maar net zoals al vaker gebeurde uitte de politiek twijfels of dat überhaupt ooit werkelijkheid zou kunnen worden. Vandaar ook dat verschillende partijen eerst willen weten of het verdwijnen van de boom in die zaagplannen de doorslag zou kunnen geven. “Als uit onderzoek blijkt dat de molen nooit zaag vaardig zal worden hoeven we ons ook niet druk te maken over een kap of verplaatsing”, zei Gerard Marsman (CU).
Een meerderheid van de raad was in ieder geval wel voorstander om het kappen van de boom uit te stellen tot er voldoende duidelijkheid is, en opgeroepen werd om de inmiddels verleende kapvergunning tot dan op te schorten. Het opschorten van die kapvergunning kon de wethouder niet toezeggen, omdat die nu eenmaal is verstrekt. Maar hij gaf wel de toezegging dat tot de raad voldoende duidelijkheid heeft de kapvergunning niet zal worden gebruikt.
Bezwaren
In het definitieve raadsvoorstel dat begin deze maand werd besproken werd echter niks over deze vervolgonderzoeken geschreven. En ondertussen waren er ook formele bezwaren ingediend tegen die kapvergunning. De wethouder liet eerder al weten dat deze zich nu in de procedures bevinden, en dat proces af te wachten.
Het is daarmee wel denkbaar dat als de bezwaren standhouden, de kapvergunning helemaal niet gebruikt kan worden. Met het feit dat verplaatsen niet doenbaar wordt geacht zou dan niet tegemoet kunnen worden gekomen aan de voorwaarde van de molenstichting. Dat deed de gemeenteraad afvragen wat dat dan voor de plannen bij de Burggraven zou betekenen, maar volgens Bongers zal dit daar niet tot problemen leiden.
“Er is een clausule opgenomen dat als de kapvergunning niet uitgevoerd kan worden, we opnieuw met elkaar in gesprek gaan om te kijken hoe we tot een oplossing kunnen komen. Dat zou de plannen verder niet in de weg hoeven te staan”, aldus de wethouder. Hoewel definitieve duidelijkheid daarover dus nog ontbreekt, bleek de boom uiteindelijk geen obstakel te zijn voor de raad.
Aan voorbij
De herziening van het bestemmingsplan werd uiteindelijk met 11 voor stemmen aangenomen door de raad. Alleen de VOV, D66 en PvdA stemden met hun drie aanwezige zetels tegen. De motivering van de drie tegenstemmende oppositiepartijen was vergelijkbaar: Een mooie ontwikkeling voor die plek, maar het plan gaat voorbij aan de genoemde doelgroepen.
Het licht staat in feite op groen, maar voordat de spreekwoordelijke schop de grond in kan moet nog wel de procedure voor de omgevingsvergunning worden doorlopen. Daarbij moet het definitieve ontwerp, waaronder bijvoorbeeld de kleurstelling van de gebouwen, de formele welstandstoets doorlopen. De welstandscommissie is in het voorstadium al wel benaderd, en is in de basis akkoord gegaan met de ontwerpen.